재개발과 재건축 차이와 하나부터 열까지 모든 것을 정확하게 파헤치자!

재개발과 재건축은 노후화된 주거환경을 재선하는 사업이지만, 그 절차와 성격에 있어 차이가 있습니다. 또한, 재개발에 대한 모든것과, 재건축의 하나부터 열까지 알아보는 살펴보고자 합니다.

 

 

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1. 재개발과 재건축의 차이

 

재개발(Urban Redevelopment)

• 낡고 불량한 주거지역을 전면 철거하고 새로운 주거단지를 건설하는 사업
• 기존 건물을 모두 철거하고 새로 지어야 하므로 주민 이주가 필수적
• 주거환경 개선과 지역 활성화를 목적으로 함

재건축(Reconstruction)

• 노후화된 공동주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 사업
• 기존 건물의 일부만 철거하고 재건축하므로 주민 이주가 부분적
• 주택의 노후화 해결과 주거환경 개선이 목적

추가 정보 : 안전진단 차이

• 재개발은 안전진단 없이 진행할 수 있지만, 재건축은 안전진단을 받아야 합니다.
• 이는 재개발이 공공 사업이라 안전진단이 필수적이지 않지만, 재건축은 민간 사업이라 안전진단이 필요하기 때문입니다.

요약하면, 재개발은 낡은 지역 전체를 철거하고 새로 짓는 반면, 재건축은 노후화된 공동주택만 부분적으로 철거하고 재건축하는 차이가 있습니다. 이해하기 쉽게 설명드렸나요? 궁금한 점이 더 있으시면 언제든 말씀해 주세요.

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2. 재개발 절차

재개발은 절차는 도시 및 주거환경정비법에 따라 진행되며, 크게 초기, 중기, 후기 단계로 나뉩니다. 초기 단계에서는 정비구역 지정과 조합 설립이 이루어지고, 중기 단계에서는 사업시행인가와 감정평가, 이주 등이 진행됩니다. 후기 단계에서는 관리처분계획 수립과 이주, 철거, 신축 건물 입주 등이 이루어집니다.

 

초기 단계

• 정비구역 지정 : 지자체가 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다.
• 조합 설립 추진위원회 구성 : 토지 및 건물 소유자들이 모여 조합 설립 추진위원회를 구성합니다.

중기 단계

• 조합 설립 인가 : 추진위원회가 조합 설립을 신청하면 지자체가 이를 인가합니다.
• 시공사 선정 : 조합은 시공사를 공개 입찰 방식으로 선정합니다.
• 사업시행인가 : 조합이 사업시행계획을 수립하고 지자체의 인가를 받습니다.
• 감정평가 : 토지 및 건물에 대한 감정평가가 이루어집니다.

후기 단계

• 관리처분계획 수립 : 조합은 관리처분계획을 수립하고 지자체의 인가를 받습니다.
• 이주 및 철거 : 기존 건물 거주자들이 이주하고 건물이 철거됩니다.
• 신축 건물 입주 : 새로 지어진 건물에 입주가 이루어집니다.

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재개발 보상금

재개발 사업에서 보상금은 기존 건물 및 토지 소유자들에게 지급되는 금액을 의미합니다. 이는 기존 자산을 포기하고 새로운 주택으로 이주하는 대가로 지급되는 것입니다. 보상금 산정 기준과 시기, 방법 등은 매우 중요한 사항입니다.

 

보상금 산정 기준

• 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 산정됩니다.
• 토지는 공시지가와 실거래가를 고려하여 평가되며, 건물은 신축 건물 가치를 기준으로 평가됩니다.

보상금 지급 시기

• 관리처분계획 인가 후 이주 시점에 1차 보상금이 지급됩니다.
• 철거 후 신축 건물 입주 시점에 2차 보상금이 지급됩니다.

보상금 지급 방식

• 현금 지급 또는 신축 주택 분양권 지급 등 다양한 방식으로 이루어집니다.
• 조합원들의 의견을 수렴하여 결정됩니다.

요약하면, 재개발 보상금은 기존 자산의 가치를 고려하여 산정되며, 이주 및 철거 시점에 지급됩니다. 보상금 지급 방식은 다양하며 조합원들의 의견을 반영하여 결정됩니다.

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재개발 입주권

재개발 입주권은 재개발 사업에 참여하는 기존 건물 및 토지 소유자들이 취득할 수 있는 권리입니다. 이를 통해 소유자들은 새로 지어지는 아파트에 입주할 수 있습니다. 입주권은 재개발 사업의 핵심적인 요소이며, 소유자들에게 중요한 혜택을 제공합니다.

 

입주권 발생 시기

• 재개발 사업의 사업시행인가 및 관리처분계획 인가 시점에 입주권이 발생합니다.
• 이때 기존 건물 및 토지 소유자들에게 입주권이 부여됩니다.

입주권의 혜택

• 입주권 소유자는 새로 지어지는 아파트를 저렴한 분양가로 구매할 수 있습니다.
• 조합원 혜택 등 다양한 추가 혜택을 받을 수 있습니다.

입주권과 분양권의 차이

• 입주권은 재개발 사업에서 기존 소유자에게 주어지는 권리이지만, 분양권은 일반 청약자에게 주어지는 권리입니다.
• 입주권은 저렴한 분양가와 조합원 혜택이 있지만, 초기 투자금이 많이 들고 입주 시기가 불투명할 수 있습니다.
• 분양권은 초기 투자금이 적지만, 청약 경쟁률을 뚫어야 하고 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

요약하면, 재개발 입주권은 기존 건물 및 토지 소유자들에게 주어지는 권리로, 저렴한 분양가와 다양한 혜택을 제공합니다. 입주권과 분양권은 발생 시기, 혜택, 초기 투자금 등에서 차이가 있습니다. 이해하기 쉽게 설명드렸는지 궁금합니다. 

 

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재개발 분담금

재개발 분담금은 재개발 사업에 참여하는 기존 건물 및 토지 소유자들이 추가로 부담해야 하는 금액을 말합니다. 이는 조합원들이 새로 지어지는 아파트를 저렴한 분양가로 구매할 수 있도록 하기 위해 필요한 비용입니다.

 

분담금 산정 방식

• 분담금은 '관리처분계획' 단계에서 결정됩니다.
• 분담금은 조합원 분양가에서 기존 소유자의 권리가액을 뺀 금액으로 계산됩니다.
• 일반적으로 분담금은 권리가액의 100% 정도로 책정되는 경향이 있습니다.

분담금 납부 방식

• 분담금 재개발 사업의 준비, 설계, 공사 등 단계별로 나누어 납부해야 합니다.
• 분담금을 납부하지 않으면 재개발 추진이 어려워지고, 아파트를 잃을 수 있으며 법적 책임을 지게 될 수 있습니다.

분담금과 부담금의 차이

• 분담금은 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액이지만,
• 부담금은 재건축 초과이익 환수에 관한 법류에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액입니다.

요약하면, 재개발 분담금은 조합원들이 새로운 아파트를 저렴하게 구매할 수 있도록 하기 위해 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 분담금은 관리처분계획 단계에서 결정되며, 일반적으로 권리가액의 100% 정도로 책정됩니다. 분담금은 단계별로 납부해야 하며, 미납 시 불이익이 발생할 수 있습니다.분담금과 부담금은 개념과 부과 주체가 다릅니다.

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재개발 이주비

재개발 사업 시 기존 건물이 철거되면 조합원들은 새로운 집을 마련해야 합니다. 이때 조합원들은 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 이주비 대출은 시공사 등의 주선으로 금융기관에서 대출받는 것으로, 공익사업법상 이주대책의 일환으로 제공됩니다.

 

이주비 대출 신청 조건

• 조합원 자격
• 이주 필요성

대출 상환 능력 등

• 이주비 대출 지급 절차
• 조합에 이주비 대출 신청
• 조합의 심사
• 금융기관의 대출 심사
• 대출 실행

이주비와 주거이전비, 이사비의 차이

• 이주비 : 조합원에게 지급되는 대출
• 주거이전비 : 세입자에게 지급되는 지원금
• 이사비 : 조합원과 세입자 모두에게 지급되는 비용

요약하면, 재개발 이주비는 조합원들이 새로운 집을 마련할 수 있도록 지원되는 대출금입니다. 이주비 대출은 조합과 금융기관의 심사를 거쳐 지급되며, 이주비와 주거이전비, 이사비는 서로 다른 개념입니다. 

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3. 재건축 단계와 절차

개발 건축 사업을 진행할 때는 다음과 같은 주요 단계와 절차를 거치게 됩니다.

 

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1. 토지 계약

• 건축 사업성 검토 후 토지를 계약하고 계약금을 지불하여 토지에 대한 권리와 사업 의지를 확인합니다.
• 토지 잔금 완납이 필요한 경우가 많아 주의가 필요합니다.

2. 시공사 선정

• 시공사는 단순 공사 진행 외에도 PF 대출의 신용 공여 등 중요한 역할을 하므로, 수지 분석에 맞는 적정 시공사를 선정해야 합니다.
• 설계 확정도 이 단계에서 이루어집니다.

3. 건축 인허가 및 건축심의

• 설계와 시공사 선정 후 건축사업승인인가를 진행합니다.
• 일정 규모 이상의 건축물은 건축심의위원회의 검토를 거쳐야 하며, 교통/환경/환경/재해 영향평가 등도 필요할 수 있습니다.
• 건축심의 단계에서 상당한 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 개발행위 허가

• 사업부지, 즉 토지의 형질변경 진행 시 받아야 하는 행정절차입니다.
• 토목건축 시에 해당되며, 신축을 위해서는 반드시 필요한 절차입니다.

요약하면, 개발 건축 사업은 토지 계약, 시공사 선정, 건축 인허가 및 심의, 개발행위 허가 등의 단계를 거치게 됩니다. 각 단계에서 다양한 전문가들의 협력과 행정 절차가 필요하므로 충분한 시간과 준비가 필요합니다.

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재건축 분담금

재건축 사업을 진행할 때 발생하는 비용을 주민들이 분담하는 것을 '재건축 분담금'이라고 합니다. 이 분담금은 건축 규모, 건설 비용, 재정 계획 등을 고려하여 세대별로 다르게 책정됩니다.

 

재건축 분담금 산정 기준

• 건축 규모 : 전용면적, 공용면적 등 건물 크기에 따라 분담금이 달라집니다.
• 건설 비용 : 자재비, 인건비 등 공사 비용이 높을수록 분담금이 증가합니다.
• 재정 계획 : 사업성 분석, 대출 규모 등을 고려하여 분담금이 결정됩니다.

분담금 부담 완화 방안

• 소득 수준 고려 : 주민의 경제적 여건을 고려하여 분담금을 낮출 수 있습니다.
• 장기 분할 납부 : 분담금을 장기간에 걸쳐 나누어 납부할 수 있습니다.

분담금 수준에 대한 주민 인식

1기 신도시 주민 10명 중 8명은 2억원 이하가 적절하다고 생각하는 것으로 나타났습니다.

 

요약하면, 재건축 분담금은 건축 규모, 건설 비용, 재정 계획 등을 고려하여 세대별로 다르게 책정되며, 주민의 경제적 여건을 반영하여 부담을 완화할 수 있습니다.

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재건축 이주비

재건축 사업을 진행할 때 기존 주택에 거주하던 세대가 새로운 주택으로 이주하면서 발생하는 비용을 '재건축 이주비'라고 합니다. 이 이주비는 주택 규모, 이주 거리, 가구 구성 등을 고려하여 세대별로 다르게 책정됩니다.

 

재건축 이주비 산정 기준

• 주택 규모 : 전용면적, 공용면적 등 기존 주택 크기에 따라 이주비가 달라집니다.
• 이주 거리 : 새로운 주택까지의 거리가 멀수록 이주비가 증가합니다.
• 가구 구성 : 가족 수, 노약자 유무 등에 따라 이주비가 달라질 수 있습니다.

이주비 지원 제도

• 주거안정지원금 : 저소득층 및 취약꼐층을 대상으로 이주비를 지원합니다.
• 이주대책비 : 세입자의 경우 이주대책비를 지원받을 수 있습니다.

이주비 부담 완화 방안

• 장기 분할 납부 : 이주비를 장기간에 걸쳐 나누어 납부할 수 있습니다.
• 이주 지원 서비스 : 이사 및 이주 관련 서비스를 제공하여 부담을 줄일 수 있습니다.

요약하면, 재건축 이주비는 주택 규모, 이주 거리, 가구 구성 등을 고려하여 세대별로 다르게 책정되며, 정부와 지자체의 지원제도를 통해 부담을 완화할 수 있습니다.

 

 

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이 글은 재개발과 재건축의 차이점을 이해하고 공부하는 것을 목적으로 작성되었습니다. 

 

재개발과 재건축은 모두 주거환경 개선을 목적으로 하지만, 세부적인 방식과 절차에서 차이가 있습니다. 재건축은 기존 주택을 철거하고 새로운 주택을 짓는 민간 사업이며, 재개발은 도로, 상하수도 등 기반시설을 정비하는 공공 사업입니다. 최근에는 재건축에 대한 규제가 강화되면서 재개발에 대한 관심이 높아지고 있습니다.